发布日期：2024-09-05 14:02 点击次数：95
7月4日，发布了《2024上半年中国住房租赁市场总结与展望》，报告指出，2024年上半年，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房入市供应等因素影响，住房租赁市场运行面临一定压力。市场方面，上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%，租金走势承压。市场租金下跌推动租客换房，集中式公寓面临“留客难”挑战。
为充分反映居民的租房状况，了解居民当前的租房偏好和痛点问题，自2022年6月起每半年对全国租客开展一次问卷调查，对租客画像进行描摹。2024年中的全国租客问卷调查，剔除无效样本后，共收回7665份有效租客样本。
（一）租客画像：租客群体主要是高学历青年人，集中式公寓租客租金收入比相对较高
租客群体基本特征：25-34岁、本科及以上学历、毕业5年以内
调查结果显示，52%的受访租客年龄处于25-34岁区间，66%的受访租客为本科及以上学历，77%的受访租客毕业在5年之内，55%的受访租客已婚，62%的受访租客家庭月收入分布在3000-10000元区间。租房方面，74%的受访租客月租金在1000-5000元之间，52%的受访租客租房面积在10-60平方米之间。
集中式公寓客群特征：学历更高、租金收入比更高
根据租房类型，我们将租客群体分为集中式长租公寓租客、分散式长租公寓租客和个人房源租客，进一步分析集中式公寓客群特征。
从学历来看，73%的集中式公寓租客为本科及以上学历，较个人房源高出12个百分点。从租金水平来看，月租金高于3000元的集中式公寓租客占比达48%，较个人房源明显高出24个百分点。从租金收入比来看，租金收入比超过30%的集中式公寓租客占比达54%，较个人房源明显高出38个百分点。较高的租金水平和租金收入比一方面说明，集中式公寓租客愿意为了更好的租住环境支付更高的租金；另一方面也说明，集中式公寓租客目前租金负担相对较大，在收入预期下行的情况下，更可能会换租便宜的住房。
数据来源：中指数据CREIS乐山股票配资
（二）租房偏好：市场租金下跌推动租客换房，集中式公寓面临“留客难”挑战
换租原因：市场租金下跌，租客选择增多，超六成受访者计划租约到期后换租
调查结果显示，64%的受访租客在本次租约到期后计划换租。换租原因排名前三的是：市场租金下跌，可以租到更便宜的房子；买房了，搬入自有住房；工作变动。从换租原因可以看出，一方面，今年以来，市场租金整体呈现下跌态势，租客选择增多，可以以更低的租金租住相同品质的住房；另一方面，租房只是居民购房前的过渡性选择，相当比例的租客最终会因为买房而退出租赁市场。
进一步，不同类型客群的换租原因有所差异。集中式公寓租客排名前二的换租原因是：买房了，搬入自有住房；收入预期降低，租更便宜的房子。分散式公寓租客排名前二的换租原因是：买房了，搬入自有住房；市场租金下跌，租更便宜的房子。个人房源租客排名前二的换租原因是：市场租金下跌，租更便宜的房子；工作变动。
图：不同租客群体换租原因
数据来源：中指数据CREIS
租房类型：集中式公寓面临“留客难”挑战，租客存在小幅流失倾向
调查结果显示，在受访租客中，目前租住集中式公寓的租客占比为18%，与此相比，下次租房时计划租住集中式公寓的租客比重下降至14%，集中式公寓的租客存在小幅流失的倾向。进一步分析发现，在目前租住集中式公寓的租客中，仅31%未来仍计划租住集中式公寓，而59%的分散式公寓租客未来仍计划租住分散式公寓，71%的个人房源租客未来仍计划租住个人房源。相比而言，集中式公寓在“留住客户”方面面临较大挑战，租赁运营企业需重点关注租客续租情况。
表：不同客群计划租住房屋类型的分布
数据来源：中指数据CREIS
针对集中式公寓租客，我们进一步调研其所关注的集中式公寓优缺点。调查结果显示，集中式公寓排名靠前的优点主要包括：有小户型整租房源，具备个人空间；靠近地铁站或产业园区，位置好；有管家，物业管理和服务更规范。集中式公寓排名靠前的缺点主要包括：缺少阳台，不方便晾晒；不通燃气，不方便做饭；房间隔音效果差；储物空间少。从客户需求角度出发，集中式长租公寓企业需要进一步聚焦户型配比、区位选择、社区服务、产品打造等方面，以提升产品的吸引力。
图：租客关注的集中式公寓优缺点
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